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房企站上现金流高点:第一梯队握千亿

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  考虑到上半年房地产市场向好,大部分企业的销售业绩录得明显增长,这种情况并不令人意外。与此同时,房企在融资窗口期补充资金并进行长短债切换,也给现金流带来一定的补充。

  按照多数业内人士的观点,房地产企业正迎来近几年来的现金流高点,手握数百亿现金已成大中型房企的常态。

  但这种资金充裕的状况恐怕很难持续。房地产市场的降温,融资渠道收紧,都将逐渐对企业的资金链带来考验。而根据Wind的数据,截至今年年中,128家房企的中短期负债比例达到7成,这也意味着,房企的偿债高峰期将很快到来,资金状况也将受到考验。

  百亿现金流成常态

  根据中报,截至今年6月底,万科持有货币资金1075.6亿元,远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和(501.4亿元);净负债率仅19.61%,继续保持在行业低位。这一现金规模还高于去年年末870.3亿元的水平。

  截至今年年中,港股上市的碧桂园现金余额为1201.3亿元,较去年同期增长143%。按照该公司的说法,碧桂园另有2219.7亿元银行授信额度未用。

  恒大的公告则显示,在年中节点上,“现金及现金等值物”为1644亿元。但低于去年年末1984亿元的水平。有分析认为,这是由于恒大在上半年偿还了1129亿元的永续债所致。

  这三家房企上半年的销售规模均在2400亿以上,且毛利率都有所提升。“增收又增利”的表现,使得半年报极为亮眼,也被认为是造成现金流充裕的主因。

  “第一军团”的表现,在某种意义上可视作大中型房企的缩影。由于销售旺盛,且在融资市场表现积极,上半年大中型房企的现金流普遍充裕。即使部分企业在土地市场“一掷千金”,也并未给资金链带来实质性影响。

  就“银行结余及现金”这一指标而言,今年上半年,龙湖为226亿元、旭辉为250亿元、金茂181亿元。而这三家企业的“应收账款”分别为149亿、146亿、28.9亿。若再算上银行授信的规模,这些大型房企几乎没有资金压力。

  “房企迎来了现金流的高点,今年年中的资金状况甚至好于去年年末。”上海易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道记者表示。

  统计局的数据显示,今年上半年,全国商品房销售额59152亿元,同比增长21.5%。业界普遍认为,虽然有楼市调控影响,但全年的销售规模仍有可能超过去年,再创历史新高。在销售的带动下,上半年房企到位资金增速为11.2%,继续维持两位数增长。

  但随着行业分化的加剧,有部分房企的经营业绩出现下滑,其资金状况也不容乐观。

  在统计的143家A股上市房企中,上半年有78家房企的“经营性活动产生的现金流净额”为负,这被认为是销售不畅、融资低迷、拿地支出过大等因素所致。这其中以中小企业为主,部分企业已深陷盈利泥潭。

  万亿债务将到期

  就整个行业而言,资金状况处于阶段性高点已成为业界共识。尽管尚不会危及资金链,但严跃进认为,由于销售、融资的环境双双不佳,不排除资金状况恶化的可能。

  根据统计局此前发布的数据,7月单月,全国商品住宅销售面积10085万平方米,环比6月的16834万平方米,下滑40.1%;当月商品住宅销售额7789亿元,环比下滑38.4%。这两组数据均创下今年3月以来的新低。

  这种下滑有传统淡季的因素,也有企业做高6月业绩(为半年报增彩)的影响,但从最近几个月的走势来看,月销售规模呈现出总体下滑的趋势。因此,虽然大型房企的货值普遍充裕,但这些存货能否变成现金,仍要取决于市场状况。

  北京某房企人士向21世纪经济报道记者表示,政策层面没有松动的迹象,市场也处于高点后的下行趋势。下半年的业绩主要取决于“金九银十”的市场表现,年末翘尾的可能性不大。

  事实上,在年初制定销售目标时,大部分房企将业绩重心放在了上半年,说明对下半年的市场下行已有心理准备。

  融资层面的环境也不容乐观。根据公开消息,今年以来,房企的发债融资规模比去年同期下滑超过7成。从资金成本上看,国内发债的成本从去年的5%左右,提升到6%-7%的水平。海外融资成本更高,部分房企的发债利率甚至超过10%。且近一段时间以来,海外融资已经成为房企的主要渠道。

  中原地产认为,在最近半年多的调控期内,全国已经有五十多个城市出台了超过160多次调控政策,并逐渐影响到销售。巨量的海外融资规模将引发房企资金链紧张,如果调控持续,甚至有可能出现违约。

  据悉,上半年虽有部分企业将短期债务置换为长债,但就整个行业而言,债务压力仍会很快到来。根据wind的统计,截至今年年中,128家房企的长期债务比例为30.85%,中短期负债比例则接近7成,这也意味着,房企的偿债高峰期即将到来。

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